STJ decide que ITBI deve ser calculado com base no valor pago na compra do imóvel

 

Foi aplicado no caso o chamado “recurso repetitivo”. Isso significa que a decisão do STJ deverá ser aplicada nos processos que tratam da mesma questão. É ilegal arbitrar valores de avaliação diferentes dos valores reais do negócio para calcular o ITBI.

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI, imposto que é cobrado pelas prefeituras de quem compra um imóvel, deve ser calculado com base no valor exato do negócio realizado. Parece óbvio, não é? Pois é, mas prefeituras, como a do Rio, cobram o imposto sobre um valor que literalmente “inventam”, sequer levando em consideração o valor venal do imóvel e ignorando o preço combinado entre as partes. Há anos o assunto é polêmico.

A decisão, que foi unânime, significa que a base de cálculo para que o ITBI seja pago será mesmo o valor que realmente será recebido pelo vendedor no negócio, e não um valor fixado pelas cidades para o cálculo do IPTU, ou mesmo um valor arbitrado exclusivamente para o ITBI. No Rio de Janeiro, a alíquota deste imposto é de 3%.

“Finalmente alguém aplica o que é lógico. Temos como emblemático o caso de uma grande loja de departamentos que vendemos por 43 milhões de reais, no Centro do Rio, e a Prefeitura cobrou o imposto sobre o valor fictício – e absurdo – de 85 milhões de reais. O caso está na justiça até hoje”, diz Nelson Borges, diretor de vendas da Sergio Castro Imóveis, que citou diversos outros casos, inclusive de uma casa em Santa Teresa vendida por 750 mil cujo imposto de aquisição foi cobrado sobre mais de 2 milhões de reais.

O STJ analisou um recurso apresentado pela prefeitura de São Paulo, mas foi aplicado no caso o chamado “recurso repetitivo”. Isso significa que a decisão do STJ deverá ser aplicada em outros processos que tratam da mesma questão, de forma a simplificar a vida de quem passa por igual situação.

O relator do processo, o ministro Gurgel de Faria, estabeleceu três teses. Pela primeira, “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”.

A segunda tese foi: “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio.” Isto significa que se a prefeitura duvidar de que o preço é real, deve provar a fraude.

Já a última tese determinou que “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.” Isto é exatamente o que faz a prefeitura do Rio, que tem até um site chamado Simulação de ITBI, onde o contribuinte, ao acessar, coloca a inscrição municipal de seu imóvel e verifica o “valor de avaliação” do seu imóvel para fins de recolhimento do imposto.

Segundo o corretor Wilton Alves, a prática das pessoas, até hoje, era acessar este site, preencher o valor da negociação com um número ínfimo (1000 reais, por exemplo) e clicar para saber o suposto valor que seria pago pelo comprador a título de ITBI para compra de um imóvel, bastando ter em mãos a matrícula do bem junto à municipalidade.

Fonte: Diário do Rio

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